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Quali sono i costi notarili da sostenere per l’acquisto dell’immobile ? (Gennaio 2020)

In caso di compravendita della prima casa da soggetto privato ad altro soggetto privato, la normativa prevede, a carico dell’acquirente, un’imposta di registro pari al 2% del valore catastale e due imposte fisse di Euro 50,00 ciascuna.
In caso di compravendita della cosiddetta “seconda casa” la normativa prevede a carico dell’acquirente, un’imposta di registro pari al 9% del valore catastale.

In caso di acquisto dal costruttore o, genericamente, da impresa, sul prezzo dell’immobile sarà dovuta al venditore, l’importo dell’I.V.A. pari al 4% ed al notaio tre imposte fisse da Euro 200,00 ciascuna.
In caso di acquisto dal costruttore o genericamente, da impresa, della “seconda casa” sul prezzo dell’immobile sarà dovuta al venditore, l’importo dell’I.V.A. pari al 10%.

A queste spese che il notaio verserà all’Erario, così come le spese di bollo, i diritti di trascrizione e voltura catastale, si aggiungono le spese delle visure e delle ricerche e l’onorario al notaio comprensivo dell’IVA e delle tasse di archivio notarile.

Gallicchio Giovanni
Agente immobiliare
Immobiliare Valle Umbra srl

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Sto acquistando un immobile di nuova costruzione, vorrei sapere se posso usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto dei mobili ? (Marzo 2020)

Il cosiddetto BONUS MOBILI permette di usufruire della detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione. L’agevolazione è stata prorogata dalla recente legge di bilancio (legge n. 160/2019 – art. 1, comma 175) anche per gli acquisti che si effettuano nel 2020, ma può essere richiesta solo da chi realizza un intervento di ristrutturazione edilizia iniziato non prima del 1° gennaio 2019.

Gli interventi edilizi che danno diritto all’agevolazione sono:  manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. I lavori di manutenzione ordinaria  (per esempio, tinteggiatura di pareti e soffitti, sostituzione di pavimenti, sostituzione di infissi esterni, rifacimento di intonaci interni) non danno diritto al bonus

In caso di nuova costruzione non si ricade in uno degli interventi edilizi sopra indicati pertanto non è possibile fruire del bonus mobili.

Dott. Pistelli Giampiero

Studio Ranieri Rag. Gabriella
Via XXIV Maggio, 38 Marsciano (PG)
Tel. e fax 075.87.42.151 075.87.48.570

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Vorrei sapere qual’è la differenza tra un mutuo per surroga e un mutuo per la sostituzione ? (Marzo 2020)

Con la surroga si trasferisce senza oneri e costi aggiuntivi il mutuo in essere presso nuovo istituto di credito. Il nuovo istituto provvederà alla chiusura diretta del vecchio mutuo per un importo uguale al debito residuo. Le condizioni di durata e tasso d’interesse possono essere totalmente riconsiderate dal nuovo istituto. La vecchia ipoteca non verrà cancellata ma semplicemente aggiornata con il nome del nuovo istituto.

La sostituzione del mutuo differisce dalla surroga solo perché può ottenersi liquidità aggiuntiva rispetto al debito residuo ma ciò comporta l’insorgere dei costi di stipula e pensale di estinzione, comunque di gran lunga inferiori rispetto ad una operazione di acquisto con mutuo.

Dott. Pantaleo Antonio
Consulente creditizio
338.24.01.765

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Premetto che abito su un condominio ed ho un appartamento in cui ho riscontrato la necessità di creare uno spazio in più per creare un angolo studio. Vorrei sapere se è possibile ampliare una parte dell’appartamento chiudendo il portico ? (Febbraio 2020)

Premesso che la realizzazione di nuovi locali ad uso residenziale fuori terra comporta un aumento di superficie urbanistica, nel caso in questione una unità immobiliare posta in un fabbricato residenziale (mono-plurifamiliare), la realizzazione di uno studio prevedendo la chiusura dell’esistente portico comporta aumento di SUC.
Per quanto detto, il comune rilascerà l’autorizzazione nel caso in cui nel lotto sui cui è stato edificato il fabbricato sia ancora disponibile SUC residua, oppure usufruire del piano casa che prevede ampliamenti entro il 25% della SUC di ogni unità fino ad un massimo di 80mq.
Quanto in progetto non deve pregiudicare i requisiti igienico-sanitari.
I riferimenti normativi sono la LR 1/2015 il regolamento regionale n. 2/2015.
In caso di intervento su un edificio bifamiliare e/o plurifamiliare, è necessario avere l’atto di assenso dei comproprietari ovvero dei condomini.

 

Geometra Emanuele Antonini
Vocabolo Pretola n. 87
Fraz. Papiano – 06055 Marsciano
075-87.85.210

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Quali sono le fasi da seguire per acquistare un immobile con la Vostra Agenzia ? (Gennaio 2020)

Dopo aver individuato e scelto la casa che fa per Voi, la prassi da seguire per raggiungere la conclusione della trattativa, di solito si attua in tre fasi:

PROPOSTA IRREVOCABILE D’ACQUISTO.

Il primo passo da compiere è quello di formulare la proposta di acquisto. Nella proposta d’acquisto, che impegna esclusivamente l’acquirente, si manifesta l’intenzione di acquistare l’immobile a determinate condizioni. Le condizioni prevedono generalmente la descrizione dell’immobile, il prezzo offerto, le modalità di pagamento, la data per la conclusione della compravendita e il temine entro il quale accettare la proposta. Tale proposta viene accompagnata da un assegno non trasferibile, intestato direttamente al venditore, con l’obbligo da parte del mediatore, di consegnarlo al venditore solo in caso di avvenuta accettazione della proposta stessa. Nel caso in cui le condizioni della proposta saranno accettate per iscritto dal venditore, le parti saranno vincolate a proseguire nella compravendita, ed il venditore avrà diritto ad incassare l’assegno, che varrà da caparra confirmatoria. Nel caso in cui la proposta d’acquisto non venisse accettata dal venditore, il mediatore, restituirà all’acquirente l’assegno versato.

CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA.

Dopo la proposta d’acquisto segue il preliminare di compravendita. Il contratto preliminare di compravendita è una scrittura tra le parti, in cui il venditore e l’acquirente rafforzano le condizioni contrattuali previste precedentemente nella proposta d’acquisto e stabiliscono tutti gli aspetti che saranno inseriti nella successiva compravendita immobiliare detta anche “rogito”.

ATTO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE, “IL ROGITO”.

Il rogito è il documento che sancisce il passaggio di proprietà di un immobile dal venditore al compratore. Questo atto deve essere redatto obbligatoriamente da un notaio e in forma scritta e le spese sono totalmente a carico dell’acquirente.

Gallicchio Giovanni
Agente immobiliare
Immobiliare Valle Umbra srl

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Sono titolare di un contratto di locazione che scade naturalmente (regolarmente disdettato) il prossimo mese. Come devo comportarmi se l’inquilino non mi libera l’immobile ? (Febbraio 2020)

Alla scadenza naturale del contratto di locazione, la conduttrice è tenuta a liberare l’immobile; se ciò non avviene spontaneamente, prima di ricorrere al Giudice, è opportuno inviare alla conduttrice un atto di diffida stragiudiziale, anche per il tramite del legale, con cui si intima il rilascio dell’immobile, libero da persone e cose entro un determinato termine.
Nel caso di inadempimento,il proprietario deve necessariamente ricorrere all’autorità Giudiziaria per ottenere un’ordinanza di rilascio, procedendo alla notifica dell’intimazione di sfratto per finita locazione ex art. 660c.p.c e ss.

Avv. Mencarelli Michela
Studio Legale Mencarelli
Viale della Vittoria, 23
06055 Marsciano (PG)
Tel. 075.87.41.204 – Cell. 347.71.02.854

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Vorrei sapere, in qualità di conduttore, se posso richiedere la revisione delle tabelle millesimali ed eventualmente la procedura da seguire ? (Aprile 2020)

Il conduttore non ha titolo ha richiedere la revisione dei valori millesimali.

Solo il proprietario può farlo ed infatti, come recita l’art. 69 delle Disp. Att. del C.C. (che viene riportato di seguito),  i valori espressi nelle tabelle millesimali,  possono essere modificati o rettificati solo  all’unanimità.

Tali valori possono essere modificati altresì quando risulta esserci una divergenza tra il valore effettivo e il valore proporzionale indicato nelle tabelle e la modifica può avvenire, anche su richiesta di un solo condomino e approvata con le maggioranze di cui all’art. 1136 II comma cc (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio), solo nei seguenti casi:

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando viene alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. Ovviamente in questo caso l’onere della spesa spetta a chi ha dato luogo alla modifica.

In mancanza di delibera assembleare, il condomino può citare in giudizio il condominio, in persona del’amministratore, per far valere le proprie ragioni, prima ovviamente andrà espletata la procedura di mediazione obbligatoria.

Marsciano, 22 aprile  2020

SI RIPORTA PER COMPLETEZZA  IL TESTO INTERO DELL’  69 DISP. ATT.  CODICE CIVILE

I  valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.

 L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

 

Amministrazioni Condominiali
Carboni Nicoletta
Via Umberto I , 27
06055 Marsciano – PG
Tel e fax 075.87.42.130
mob. 340.91.84.735

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Ho cominciato ad avviare la procedura di sfratto al mio inquilino. Vorrei sapere se devo continuare a dichiarare i canoni di locazione ? (Aprile 2020)

Il recente Decreto Crescita 2019 D.L. 34/2019 convertito con modifiche dalla Legge 58/2019 ha modificato l’art.26 c.1 del Tuir prevedendo che i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili…, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito (purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Tale modifica ha effetto per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020.
Pertanto, in riferimento a quei contratti stipulati entro il 31 dicembre 2019, valgono le regole della precedente formulazione dell’art 26 c.1 che stabilivano, per le locazioni ad uso abitativo:
• l’assoggettamento ad imposta dei canoni, ancorché non percepiti, fino alla risoluzione del contratto;
• la possibilità di usufruire di un credito d’imposta pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.
Il locatore, solo dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, potrà quindi recuperare la maggiore imposta versata per i canoni di locazione non incassati, ma assoggettati a tassazione negli anni precedenti;

Dott. Pistelli Giampiero

Studio Ranieri Rag. Gabriella
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Il giorno 5 del mese di febbraio mi sono reso definitivamente aggiudicatario tramite decreto di trasferimento di un immmobile. Vorrei sapere quali sono le spese condominiali arretrate che mi competono ? (Marzo 2020)

Secondo il IV comma dell’art. 63 delle Disp. Att. Codice Civile  “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Nella circostanza specifica le spese arretrate di  competenza del  nuovo proprietario sono gli oneri relativi all’intero anno 2019 e  fino al 5 febbraio 2020.

Marsciano, 22 aprile  2020

 

Amministrazioni Condominiali
Carboni Nicoletta
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Ho preso in locazione un immobile nello stesso comune dove ho la residenza. Ho diritto a qualche detrazione ai fini IRPEF? (Maggio 2020)

Esistono diversi tipi di detrazione per le locazioni come di seguito, tuttavia la prima tipologia è generica e senza particolari requisiti, basta che l’immobile venga adibito ad abitazione principale.

DETRAZIONE IN CASO DI CONTRATTI IN LIBERO MERCATO (adibita ad abitazione principale)

La prima casistica è quella della detrazione d’imposta per gli inquilini a basso reddito. Ai contribuenti, infatti, titolari di contratti di locazione stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431 del 9 dicembre 1998, spetta una detrazione pari a:

  • 300 euro, se il reddito complessivo non supera la soglia di 15.493,71 euro;
  • 150 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non alla soglia di 30.987,41 euro.

Se il reddito complessivo supera quest’ultimo importo non spetta alcuna detrazione. Il beneficio può essere fruito anche se il contratto è stato stipulato e automaticamente prorogato prima dell’entrata in vigore della Legge 431/1998, visto che in base all’art. 2, comma 6, si intende rinnovato ai sensi della stessa Legge. Analogamente, la detrazione può essere fruita anche se nel contratto di locazione non è menzionato il riferimento alla Legge.

DETRAZIONE IN CASO DI CONTRATTI CONCORDATI (adibita ad abitazione principale)

Se poi il contratto di locazione viene stipulato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale (cosiddetto “canone convenzionato o concordato”), la detrazione d’imposta è di:

  • 495,80 euro, se il reddito complessivo non supera la soglia di 15.493,71 euro;
  • 247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non alla soglia di 30.987,41 euro.

DETRAZIONE PER GIOVANI CHE VIVONO IN AFFITTO (adibita ad abitazione principale)

C’è poi la casistica dei giovani che vivono in affitto. Rientrano in questo beneficio i soggetti compresi tra i 20 e i 30 anni, per i quali spetta (per i primi tre anni di canone) una detrazione fissa di 991,60 euro, a patto però che il reddito complessivo non sia superiore a 15.493,71 euro.

DETRAZIONE PER CHI TRASFERISCE LA RESIDENZA PER MOTIVI DI LAVORO

La normativa include inoltre il caso di quelle persone che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei tre anni antecedenti a quello di richiesta della detrazione. A vantaggio di questi contribuenti, infatti, è prevista una detrazione:

  • di 991,60 euro, se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro;
  • oppure di 495,80 euro, se il reddito complessivo è compreso tra i 15.493,72 e i 30.987,41 euro.

Quest’ultima agevolazione, tuttavia, è applicata a condizione che:

  • il lavoratore abbia trasferito la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo
  • il nuovo comune si trovi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione
  • la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione.

La detrazione, poi, può essere fruita nei primi tre anni in cui è stata trasferita la residenza. Ad esempio, se il trasferimento della residenza è avvenuto nel 2011, la detrazione verrà applicata in relazione ai periodi d’imposta 2011, 2012 e 2013.

DETRAZIONE PER L’AFFITTO DI STUDENTI FUORI SEDE

C’è infine la casistica dei contratti di locazione stipulati dagli studenti universitari che frequentano atenei situati in Comuni diversi da quello di residenza. La detrazione, in tal caso, spetta nella misura del 19% ed è calcolabile su un importo non superiore a 2.633 euro. La condizione, però, e che gli immobili oggetto di locazione siano situati nello stesso comune in cui ha sede l’università o in comuni limitrofi. Essi inoltre devono essere distanti almeno 100 Km dal comune di residenza. Oltre ai contratti stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431 del 9 dicembre 1998, la detrazione si applica anche ai canoni relativi ai contratti di ospitalità, nonché agli atti di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative.

Dott. Pistelli Giampiero

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E’ obbligatorio stipulare una polizza vita in caso di mutuo? (Maggio 2020)

Salvo la copertura scoppio e incendio, obbligatoria per legge, la sottoscrizione di qualsiasi altra polizza collegata al mutuo è assolutamente facoltativa.

In alcuni casi, l’istituto di credito può proporre, in corrispondenza della sottoscrizione della stessa, una riduzione di tasso. In ogni caso l’utente non è in alcun modo obbligato a sottoscriverla.

Dott. Pantaleo Antonio
Consulente creditizio
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Buongiorno, ho venduto poco tempo fa, un immobile sul quale avevo usufruito delle agevolazioni prima casa e per il quale avevo di conseguenza pagato l’IVA agevolata al 4%. Ho intenzione, a breve, di ricomprare un altro immobile, sul quale dovrei sempre pagare, essendo il venditore un impresa, l’IVA agevolata al 4%. Posso in qualche maniera detrarre l’IVA pagata precedentemente ed eventualmente dovessi recuperarla in dichiarazione in quanto tempo posso farlo? (Agosto 2020)

Tale credito emerge e può essere utilizzato dal contribuente che:

  • ha fruito dell’agevolazione prima casa con riferimento all’acquisto di un immobile 
  • ha venduto tale immobile agevolato e ne ha acquistato un altro a qualunque titolo sempre con l’agevolazione prima casa, entro 1 anno dalla precedente alienazione (termine sospeso per tutto il 2020 a seguito dell’emergenza COVID)

Tale credito è

  • personale: è richiesta la coincidenza tra il soggetto del primo acquisto ed il soggetto del secondo acquisto. In caso di decesso del titolare del credito anteriormente alla sua utilizzazione l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, ha precisato che tale credito vada considerato quale componente attivo dell’asse ereditario costituitosi a seguito della morte del titolare: in tale caso l’erede, al fine di utilizzare tale credito trasmesso mortis causa, dovrà farne apposita istanza da richiamare nella denuncia di successione nella parte relativa ai documenti da allegare;
  • si prescrive in 10 anni: la prescrizione comincia a decorrere dalla data in cui sorge il credito di imposta, che viene individuata nella data di stipula dell’atto relativo al nuovo acquisto agevolato
  • non da luogo a rimborsi ma può essere destinato a compensare i debiti o a diminuire le imposte dovute e non può essere utilizzato parzialmente.

L’importo del credito, come precisato nella summenzionata circolare, è commisurato all’imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato ed, in ogni caso non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto (sempre agevolato).

Dott. Pistelli Giampiero

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Abito su un condominio di 4 unità immobiliari. Vorrei sapere se c’è l’obbligo di nominare l’amministratore? (Settembre 2020)

Secondo l’art. 1129  Codice Civile  “Quando i condomini sono più di otto , se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini   o dall’amministratore dimissionario”.

Nella circostanza specifica di n. 4 condomini non esiste nessun obbligo legislativo di nominare un amministratore.

Marsciano, 7 settembre   2020

 

Amministrazioni Condominiali
Carboni Nicoletta
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Vorrei sapere che tipo di agevolazioni ci sono se stipulo un contratto a canone concordato? (Febbraio 2021)

Ci sono diverse agevolazioni fiscali che rendono particolarmente vantaggiosi i contratti d’affitto a canone concordato.

Per questa tipologia di contratti, è possibile infatti optare per la tassazione mediante applicazione della cedolare secca del 10%, che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di bollo o di registro.

Le agevolazioni ai fini delle imposte dirette si applicano anche in caso di scelta di non aderire al regime della cedolare secca. In tal caso, la base imponibile per il calcolo delle imposte IRPEF è ridotta del 30%. Inoltre, ai fini dell’imposta di registro, il reddito da locazione da considerare per l’applicazione dell’imposta del 2% è pari al 70%.

Per quel che riguarda IMU e TASI sono invece previste due diverse tipologie di agevolazioni:

– la prima, di carattere nazionale, prevede la riduzione della base imponibile per il calcolo del 25%;

– la seconda, facoltativa e di carattere locale, autorizza i comuni a prevedere la possibilità di ridurre l’aliquota ordinaria sugli immobili in affitto a canone concordato.

Dott. Pistelli Giampiero

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